用益信托工作室最新發(fā)布的《2011年三季度房地產(chǎn)信托發(fā)展報(bào)告》顯示，三季度國內(nèi)房地產(chǎn)信托的發(fā)行量逐月下降，發(fā)行規(guī)模占比近一年來首次低于40%。同時(shí)預(yù)期，四季度房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行量將維持低位。

【房地產(chǎn)信托收益繼續(xù)走高】

報(bào)告顯示，2011年三季度，國內(nèi)共發(fā)行了233款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品（含保障房），發(fā)行規(guī)模為620.91億元，與去年同期相比，發(fā)行數(shù)量增長了28.73%，但發(fā)行規(guī)模卻同比下降了6.14%，與二季度相比，發(fā)行數(shù)量下降了33.05%，發(fā)行規(guī)模也下降了46.15%。從房地產(chǎn)信托的占比來看，三季度其產(chǎn)品占比僅為38.84%，同比下降了7.42個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比則下降了14.01個(gè)百分點(diǎn)，這是近一年來房地產(chǎn)信托占比首次低于40%。

用益信托工作室理財(cái)分析師岳婷認(rèn)為，2010年下半年以來，監(jiān)管層對銀信合作進(jìn)行限制，以及銀行信貸開始收緊，在此背景下，房地產(chǎn)信托在去年三季度開始爆發(fā)式增長，到2011年二季度時(shí)達(dá)到頂峰水平。

而后隨著國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策效果的逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)也逐步推高，同時(shí)，房地產(chǎn)信托的爆發(fā)式增長，導(dǎo)致了監(jiān)管層對房地產(chǎn)信托的關(guān)注，并多次進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。再加上2011年底《凈資本管理辦法》將進(jìn)入清算期，多數(shù)信托公司的凈資本告急，而房地產(chǎn)信托是凈資本占用比例最高的產(chǎn)品之一。因此，在多重因素的影響下，出現(xiàn)了三季度房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行放緩的情況，其表現(xiàn)為總量占比低于40%。而相對于2010年三季度爆發(fā)式發(fā)行，本季度發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模出現(xiàn)同比負(fù)增長。

受到影響的不僅僅是房地產(chǎn)信托的規(guī)模，在收益率上，監(jiān)管層調(diào)控的效應(yīng)也愈發(fā)明顯。數(shù)據(jù)表明，三季度房地產(chǎn)信托的平均收益率為10.19%，同比增長17.37%，環(huán)比增長1.98%?？梢钥吹剑芡浀纫蛩氐挠绊?，三季度各月房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均收益率繼續(xù)走高，且均在10%以上，較其他產(chǎn)品平均收益率高出1.9個(gè)百分點(diǎn)，較總體平均收益率高出1.2個(gè)百分點(diǎn)。

【商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品漸受熱捧】

報(bào)告顯示，與2011年上半年相比，三季度發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，貸款類和權(quán)益投資類產(chǎn)品的占比出現(xiàn)上升，而股權(quán)投資類產(chǎn)品和組合運(yùn)用類產(chǎn)品的占比則下降，其他類資金運(yùn)用方式的占比基本持平。

岳婷表示，這一情況的出現(xiàn)主要是由兩個(gè)原因造成的：其一，由于監(jiān)管層對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管日趨嚴(yán)厲，并從三季度開始對信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)信托逐個(gè)審批，不能滿足“四三二”標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品很難通過審核。以往該類產(chǎn)品可以通過股權(quán)投資的方式進(jìn)行融資，但因有假股權(quán)、真貸款的嫌疑，現(xiàn)在這類產(chǎn)品較難獲得監(jiān)管層的審核通過。股權(quán)類產(chǎn)品的相對減少，使得一般具有充足的抵押擔(dān)保、融資方資質(zhì)較好的貸款類和權(quán)益投資類產(chǎn)品占比則相應(yīng)提高。其二，股權(quán)投資類產(chǎn)品一般缺乏抵押，在實(shí)際操作中，如若開發(fā)商無法付款，若該公司的土地/項(xiàng)目被用作其他類型融資的抵押，比如銀行貸款，則銀行將對該抵押物具有第一索賠權(quán)，這對信托公司進(jìn)行追償將產(chǎn)生較大影響。隨著房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的逐步累積，特別是中小型開發(fā)商流動(dòng)性日益趨緊的情況下，信托公司也相應(yīng)減少了這種資金的使用方式。

除此之外，三季度組合運(yùn)用類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模也同比下降了78.8%，規(guī)模占比下降了9.41個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告指出，這種情況的出現(xiàn)主要是受《凈資本管理辦法》進(jìn)入結(jié)算期的影響。組合運(yùn)用類產(chǎn)品一般為類房地產(chǎn)信托基金，募集規(guī)模較大，相應(yīng)的凈資本占用比較多，這對于凈資本并不充裕的信托公司而言，無疑是“雪上加霜”。因?yàn)樵擃惍a(chǎn)品一般以有限合伙制的私募股權(quán)投資類產(chǎn)品出現(xiàn)，信托公司或作為投資顧問參與其中，或發(fā)行一款信托產(chǎn)品去認(rèn)購有限合伙企業(yè)的有限合伙份額參與其中，從而一定程度上降低凈資本要求，也就導(dǎo)致組合運(yùn)用類產(chǎn)品的規(guī)模大幅下降。

報(bào)告顯示，2011年三季度發(fā)行的集合信托產(chǎn)品中，商品住宅類雖然占據(jù)了較多的信托資源，但是與上半年相比，其總量占比已經(jīng)有較大程度地降低，其中發(fā)行數(shù)量占比下降了15個(gè)百分點(diǎn)，發(fā)行規(guī)模占比下降了16個(gè)百分點(diǎn)。擠出來的這一部分信托資金，則分別投向了商業(yè)物業(yè)、地產(chǎn)基金、綜合型產(chǎn)品以及保障房信托產(chǎn)品。其中，商業(yè)物業(yè)類產(chǎn)品的發(fā)行數(shù)量和發(fā)行規(guī)模占比分別提高了4個(gè)和3個(gè)百分點(diǎn)；保障房信托的兩者占比分別提高2個(gè)和3個(gè)百分點(diǎn)；綜合型產(chǎn)品兩者占比分別提高3個(gè)和5個(gè)百分點(diǎn)；地產(chǎn)基金兩者占比分別提高6個(gè)和4個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告認(rèn)為，三季度房地產(chǎn)信托資源的投資較分散，雖然投向商品住宅類較多，但相較與上半年已大幅減少。這反映信托公司正有意識(shí)地分散風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)市場局勢未明朗的情況下，過多投資于商品住宅并非是明智的選擇，而適當(dāng)增加其他方向的投資，雖不能完全替代商品住宅類產(chǎn)品，但可能會(huì)有效分散風(fēng)險(xiǎn)。尤其是考慮到目前商業(yè)物業(yè)漸受熱捧，信托公司也逐漸增大了該類項(xiàng)目的投資比重，如華潤信托發(fā)行了專門投資于商業(yè)物業(yè)的地產(chǎn)基金。

【保障房信托投資成“重頭戲”】

從投資方式來說，相對于今年上半年，三季度各資質(zhì)等級的融資項(xiàng)目方都較少采用股權(quán)投資方式，而貸款和權(quán)益投資這兩種可以較靈活使用資金的方式，仍受到資質(zhì)較好的開發(fā)商的青睞。值得關(guān)注的是，三季度保障房信托產(chǎn)品的資金運(yùn)用方式出現(xiàn)了多樣化，不再局限于貸款，由此反映出信托公司在保障房領(lǐng)域中正進(jìn)行深耕。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2011年三季度，國內(nèi)共發(fā)行了27款保障房信托產(chǎn)品，規(guī)模共計(jì)74.28億元。其中棚戶區(qū)改造為8款共21.67億元，安居工程12款共32.11億元，經(jīng)適房4款共8.5億元，廉租房、公租房和兩限房各1款。在房地產(chǎn)信托發(fā)行大幅下降的情況下，保障房信托的發(fā)行較上半年仍在緩慢增長，可見保障房信托受政策限制較小，但是考慮到保障房的現(xiàn)金流并不能滿足信托產(chǎn)品所需求的高收益，因此保障房信托出現(xiàn)急劇增長的可能性也很小，這也是制約信托在保障房領(lǐng)域大展身手的主要因素。

數(shù)據(jù)表明，保障房信托產(chǎn)品在投資方向有了較大改變，其中，在上半年大量發(fā)行的棚戶區(qū)改造類產(chǎn)品，其下半年占比大幅減少，而安居工程占比卻增加。值得關(guān)注的是，投向經(jīng)適房的產(chǎn)品增多，其中還有2款為房地產(chǎn)信托基金。岳婷表示，經(jīng)適房和兩限房因?yàn)榫哂挟a(chǎn)權(quán)并可以銷售，是目前與信托比較契合的保障房類型，但是兩者的利潤并不足以支付信托所需的高收益，是阻礙該類產(chǎn)品大規(guī)模發(fā)行的重要因素。而公租房、廉租房在本季度也有所嘗試，信托公司在保障房產(chǎn)品方面還在不斷探索。由于國家對保障房的支持力度不斷上升，目前而言，如果要調(diào)控房地產(chǎn)，保障房建設(shè)必然成為國計(jì)民生的頭等大事。因而在房地產(chǎn)信托被不斷打壓之下，若操作得當(dāng)，保障房信托將可能成為信托公司出路之一。

【明年房地產(chǎn)并購信托或急增】

9-10月份是傳統(tǒng)的樓市旺季，有“金九銀十”之稱，但在今年嚴(yán)厲的政策環(huán)境下，9-10月份房地產(chǎn)銷售卻并不理想。從這個(gè)現(xiàn)象來看，業(yè)界普遍對四季度房地產(chǎn)市場持謹(jǐn)慎態(tài)度。分析人士稱，在通脹壓力未明顯緩解的環(huán)境下，預(yù)計(jì)年內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)放松，并且其對市場的影響將會(huì)進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)市場面臨的壓力可能更大。

報(bào)告指出，面對房地產(chǎn)市場如此形勢，房地產(chǎn)信托也將受到一定影響。首先，房地產(chǎn)市場銷售疲軟，對于到期需要時(shí)點(diǎn)兌付的信托產(chǎn)品，其風(fēng)險(xiǎn)有所增加。由此，如若房地產(chǎn)市場面臨的壓力增加，那么監(jiān)管層對于同商品房相關(guān)的信托產(chǎn)品的監(jiān)管將更加嚴(yán)格。其次，房地產(chǎn)市場風(fēng)聲鶴唳，投資者在選擇房地產(chǎn)信托產(chǎn)品時(shí)將會(huì)更加謹(jǐn)慎，一些風(fēng)險(xiǎn)厭惡的投資者將會(huì)避開房地產(chǎn)信托，因此其需求將有所下降。第三，受《凈資本管理辦法》結(jié)算期將至的影響，以及面對如此的市場環(huán)境，信托公司也將有意識(shí)地減少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行，并且對于融資方的選擇將更加謹(jǐn)慎。

報(bào)告預(yù)期，隨著開發(fā)企業(yè)分化加劇，新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)商的整合也許將到來，一些大型開發(fā)企業(yè)將趁此機(jī)會(huì)對自身的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合，明年的房地產(chǎn)并購信托也許將會(huì)大幅增加。另外，四季度房地產(chǎn)信托市場不會(huì)有太大起伏，信托公司可以借此休養(yǎng)生息，進(jìn)行相應(yīng)的人才儲(chǔ)備等，以應(yīng)對明年的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。