2011 年上半年，住宅市場(chǎng)經(jīng)歷了波折動(dòng)蕩的半年，而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)卻是異軍突起的半年。綜合多家地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)最新發(fā)布的研究報(bào)告可見(jiàn)，今年上半年，北京、上海、廣州、深圳以及天津等城市，商辦物業(yè)市場(chǎng)一片火熱景象，呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)存量持續(xù)消化，多數(shù)城市空置率明顯下降。

不過(guò)，在具有商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的從業(yè)人士看來(lái)，雖然商業(yè)地產(chǎn)正在吸引著各行各業(yè)的投資者涌入，但在看似利潤(rùn)豐厚的表象下，充斥著經(jīng)營(yíng)和投資風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、回報(bào)率低，多數(shù)投資企業(yè)尚未尋找到清晰的盈利模式。

商辦物業(yè)供需兩旺

根據(jù)第一太平戴維斯、世邦魏理仕、戴德梁行、中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)發(fā)布的第二季度市場(chǎng)報(bào)告，住宅市場(chǎng)受新政影響日益萎縮，但國(guó)內(nèi)的商辦物業(yè)投資市場(chǎng)日趨活躍，北京、上海、廣州、深圳等城市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金及售價(jià)均有明顯上升。

中原地產(chǎn)發(fā)布的報(bào)告顯示，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)晴雨表之一的甲級(jí)寫(xiě)字樓指數(shù)在2011 年上半年出現(xiàn)了明顯的上漲，北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州甲級(jí)寫(xiě)字樓租金的累計(jì)漲幅分別為 17%、2%、11%、19%、3%、4%，租金呈現(xiàn)全面上漲態(tài)勢(shì)。

價(jià)格方面，受投資氣氛逐步增強(qiáng)、寫(xiě)字樓成交量穩(wěn)中有升的影響，2011 年上半年，深圳、廣州、成都、杭州的甲級(jí)寫(xiě)字樓均價(jià)分別為50161、25715、15819、37339 元/平方米，半年累計(jì)漲幅分別達(dá)到24%、18%、7%、8%。

據(jù)第一太平戴維斯北京研究及顧問(wèn)咨詢(xún)部董事王瓊介紹，以北京為例，上半年，金融街一些寫(xiě)字樓租金上漲了50%，部分項(xiàng)目的租金報(bào)價(jià)甚至翻了一番。目前北京租金最高的寫(xiě)字樓已突破1000元/月/平方米大關(guān)，而CBD區(qū)域均價(jià)為286元/月/平方米，金融街均價(jià)在300元/月/平方米左右。

王瓊分析認(rèn)為，一方面金融危機(jī)逐漸過(guò)去，跨國(guó)企業(yè)實(shí)力恢復(fù)，另一方面大型國(guó)企的擴(kuò)張明顯加快，正是這些支付能力強(qiáng)的買(mǎi)家承接了租金的一路上漲。

而在眾多知名房企高調(diào)宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的大背景下，地方政府也加大了商辦用地的供地力度。數(shù)據(jù)顯示，2011 年上半年，北京、上海、廣州、深圳、成都等15個(gè)重點(diǎn)城市的商辦用地成交面積1139 公頃，與去年同期相比增加14%，同期住宅用地成交面積同比下降29%。在杭州，商辦用地的成交甚至首次超過(guò)了住宅用地成交。

同時(shí)，第二季度大宗物業(yè)投資市場(chǎng)繼續(xù)保持活躍。根據(jù)易城中國(guó)的研究數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京、上海、廣州、深圳以及天津五大城市在2011上半年度集中了全國(guó)53%的大宗交易，有70%的買(mǎi)家來(lái)自國(guó)內(nèi)，其中上市公司占68%。

熱潮背后存隱憂(yōu)

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，目前的商辦物業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了典型的賣(mài)方市場(chǎng)，而租賃市場(chǎng)的火爆，提升了業(yè)主的售價(jià)預(yù)期，使得寫(xiě)字樓單價(jià)一路上升。不過(guò)，在商用市場(chǎng)成交火熱的背后，投資回報(bào)率偏低卻是不爭(zhēng)的事實(shí)，這也意味著投資風(fēng)險(xiǎn)在增加。

據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)，今年以來(lái)，深圳、廣州、成都、杭州這四個(gè)城市的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金回報(bào)率出現(xiàn)明顯分化，其中深圳由于寫(xiě)字樓價(jià)格的上漲明顯快于租金的漲幅，目前租金回報(bào)率已下降到4.3%；杭州甲級(jí)寫(xiě)字樓租金漲幅雖然明顯快于價(jià)格漲幅，但是由于其前期的價(jià)格偏高，回報(bào)率依然僅有4.3%；而廣州、成都兩地的租金回報(bào)率目前仍在較好水平，分別為6.0%和7.7%。

“實(shí)際上，之前有很多人認(rèn)為商辦物業(yè)市場(chǎng)是個(gè)重大機(jī)會(huì)，但我并不看好?！笔缆?lián)地產(chǎn)(002285,股吧)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，商辦物業(yè)投資回報(bào)率低導(dǎo)致回收周期長(zhǎng)，持有型物業(yè)和銷(xiāo)售型物業(yè)有很大不同，其增值曲線(xiàn)和方式也不一樣，持有型物業(yè)必須有長(zhǎng)期的養(yǎng)客期，一些沒(méi)有良好收益率的項(xiàng)目，誰(shuí)買(mǎi)誰(shuí)賠。

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，有個(gè)“一三五”法則，即一年開(kāi)發(fā)期、三年培育期、五年成長(zhǎng)期。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，商辦物業(yè)獲利空間在于長(zhǎng)期持有的租金收益以及5～10年經(jīng)營(yíng)成熟后的增長(zhǎng)空間，這個(gè)增長(zhǎng)空間約在30%~50%之間。但重要的是，商業(yè)項(xiàng)目需要長(zhǎng)期的“養(yǎng)護(hù)”和持有，才能將其價(jià)值逐漸釋放。

據(jù)了解，從目前內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀來(lái)看，一線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資回報(bào)率僅為6%~8%，低于香港8%~9%的水平。以北京中關(guān)村為例，一般的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金為5元/平方米/天，偏高檔的租金在7~10元/平方米/天，按照平均租金8元/平方米/天、產(chǎn)生租金的面積占80%的項(xiàng)目計(jì)算，平均租金回報(bào)率僅為5%左右。

“目前北京商用物業(yè)靜態(tài)的資金回報(bào)率約為4%~5%，這已經(jīng)是一個(gè)比較低的水平，表面租金回報(bào)率如果在5%，扣除稅費(fèi)就更低了?！币晃坏禺a(chǎn)研究人士對(duì)記者表示，3%的回報(bào)率基本是底線(xiàn)，如果觸及這個(gè)底線(xiàn)，投資的風(fēng)險(xiǎn)就已經(jīng)出現(xiàn)了。