熱點(diǎn)解讀《北京市物業(yè)管理辦法》2010年10月1日起施行
伴隨著房?jī)r(jià)上漲，商品房交易成交量的激增，越來越多的業(yè)主進(jìn)駐了自己購(gòu)買的住宅。但隨之而來的是業(yè)主與物業(yè)之間矛盾的產(chǎn)生和激化。2007年《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的出臺(tái)與施行始對(duì)社區(qū)可能出現(xiàn)的一些問題和矛盾做出調(diào)整，2010年的《北京市物業(yè)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱新《辦法》）則是賦予了廣大業(yè)主更大的維護(hù)自身利益和決策的權(quán)利。
2007年《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中賦予了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)相當(dāng)?shù)臋?quán)利，甚至在必要時(shí)可決定更換物業(yè)管理公司。因此，作為物業(yè)公司當(dāng)然怠于協(xié)助業(yè)主甚至干涉成立業(yè)主委員會(huì)。這直接危害了各業(yè)主的利益，致使其合法權(quán)益不能得到有效保障。
律師解讀：新《辦法》針對(duì)這一弊端提出：2010年10月1日以后取得預(yù)售許可證的所有項(xiàng)目，在業(yè)主大會(huì)成立之前，或在業(yè)主大會(huì)籌備成立三個(gè)月內(nèi)，所有的物業(yè)服務(wù)責(zé)任都必須由開發(fā)商承擔(dān)。此處開發(fā)商承擔(dān)物業(yè)責(zé)任，該責(zé)任除包含其間的物業(yè)費(fèi)用以外，還要把設(shè)施設(shè)備管理、物業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)人員管理等都具體承擔(dān)起來，而且所有的服務(wù)承諾事項(xiàng)都要落實(shí)在前期物業(yè)服務(wù)合同之中。即將成為業(yè)主的老百姓在同開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)當(dāng)特別注意，前期物業(yè)服務(wù)合同也應(yīng)當(dāng)作為購(gòu)房合同附件出現(xiàn)。今后，業(yè)主們與物業(yè)管理公司的不平等地位也有望得到改善。
熱點(diǎn)二：停車位吃緊，業(yè)主車優(yōu)先
隨著私家車的不斷增多，承受壓力的不僅是北京的交通，就連停車也成為不可忽視的問題。一些小區(qū)停車位不多，此時(shí)就會(huì)出現(xiàn)小區(qū)業(yè)主停車難的狀況。此時(shí)，就更要約束物業(yè)對(duì)于停車位的管理，不能再把本小區(qū)業(yè)主的這部分權(quán)利“出售”給其他人。
新《辦法》第三十二條規(guī)定：建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫(kù)、車位的，應(yīng)當(dāng)在出售前依法辦理車庫(kù)、車位預(yù)售許可或者物權(quán)登記。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫(kù)、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。
建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫(kù)、車位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫(kù)、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個(gè)月。建設(shè)單位調(diào)整租金時(shí)應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主協(xié)商。
業(yè)主以外的其他車庫(kù)、車位使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約關(guān)于停車管理的約定。
律師解讀：新《辦法》將物業(yè)對(duì)于小區(qū)內(nèi)的停車位管理細(xì)化為兩種情況：1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫(kù)、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。2.建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫(kù)、車位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要的基礎(chǔ)上，建設(shè)單位才可以將車庫(kù)、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，且租期不得超過六個(gè)月。這是首次制定專門條款來對(duì)小區(qū)停車位出租進(jìn)行約束，但著實(shí)也是對(duì)小區(qū)業(yè)主最基本利益的有效保障。
熱點(diǎn)三：物業(yè)不得以業(yè)主未繳納物業(yè)費(fèi)為由停水?dāng)嚯?/strong>
業(yè)主應(yīng)為欠繳物業(yè)費(fèi)而被停水停電的事例屢見不鮮，這實(shí)際上是以不正當(dāng)?shù)氖侄纹仁垢鳂I(yè)主履行自己的義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主方的合法權(quán)益。很多業(yè)主抱怨，自己是因?yàn)閷?duì)物業(yè)公司所提供的服務(wù)嚴(yán)重不滿才拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，但無(wú)奈又被物業(yè)以停水電的方法反制。
新《辦法》第三十三條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并依法承擔(dān)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。
律師解讀：新《辦法》就上述情況的解決提供了依據(jù)，嚴(yán)格制止了物業(yè)管理公司濫用權(quán)力和職務(wù)便利損害各業(yè)主的合法利益。任何物業(yè)服務(wù)、管理企業(yè)，都不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)為由，拒絕提供其依法應(yīng)當(dāng)提供的各項(xiàng)服務(wù)，包括停水?dāng)嚯姟⑼Ｖ构┡獾?。物業(yè)公司提供水電等服務(wù)，也只是接受委托行駛部分權(quán)利，不得把該權(quán)力無(wú)限擴(kuò)大以致?lián)p害業(yè)主權(quán)益。
熱點(diǎn)四：物業(yè)公司必須定期公布服務(wù)成本
新《辦法》第二十三條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定，將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算，業(yè)主提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會(huì)要求對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況進(jìn)行審計(jì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。
律師解讀：針對(duì)一直遭市民異議的“物業(yè)服務(wù)成本不透明”問題，新《辦法》中明確要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每一季度公示一次收支預(yù)算，在顯著位置曬曬自己的賬單成本。讓業(yè)主對(duì)自己交的物業(yè)費(fèi)究竟花在什么地方了，做到心中有數(shù)，便于業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督。
熱點(diǎn)五：業(yè)主可請(qǐng)第三方評(píng)估物業(yè)
新《辦法》第十條規(guī)定：業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交七項(xiàng)材料。全體業(yè)主承接前應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗(yàn)，可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)，全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)。
律師解讀：業(yè)主可以共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同，開發(fā)商必須配合辦理物業(yè)查驗(yàn)交接工作。在全體業(yè)主承接前，需要第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)前期物業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)，只有在查驗(yàn)通過后開發(fā)商才能把前期物業(yè)責(zé)任交出，這時(shí)業(yè)主大會(huì)這個(gè)真正的“主人”正式上崗,接過小區(qū)管理的重任，在這以后開發(fā)商就不再承擔(dān)物業(yè)費(fèi)了。
熱點(diǎn)六：業(yè)主可以自管物業(yè)
新《辦法》第二十一條第二款規(guī)定：未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人。
第十二條規(guī)定：業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)，事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。
律師解讀：這實(shí)際上是明確業(yè)主的物業(yè)自治權(quán)。一方面，以往物業(yè)公司都是開發(fā)商推薦或者指定，業(yè)主無(wú)法進(jìn)行選擇，新《辦法》首次明確業(yè)主可以自行決定選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。另一方面，由于種種原因某些小區(qū)一直沒有選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新《辦法》允許未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的小區(qū)業(yè)主將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人，如小區(qū)園林綠化、環(huán)衛(wèi)、保安等事項(xiàng)，可以通過業(yè)主集體授權(quán)業(yè)主大會(huì)單獨(dú)和相關(guān)單位或個(gè)人簽訂合同或合約進(jìn)行管理。
現(xiàn)有法規(guī)對(duì)于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)事項(xiàng)管理都必須通過業(yè)主大會(huì)投票決定，重大事項(xiàng)則需要經(jīng)專有產(chǎn)權(quán)面積和人數(shù)都達(dá)到三分之二的多數(shù)業(yè)主同意方可實(shí)現(xiàn)。鑒于業(yè)主大會(huì)存在著開會(huì)難、表決難的實(shí)際問題，此次新《辦法》中明確了幢、單元、樓層業(yè)主的自治權(quán)，賦予他們可以共同決定本單位的物業(yè)事項(xiàng)的權(quán)利，提高了業(yè)主在物業(yè)管理中行使決策權(quán)的效率，滿足了多元化服務(wù)需求。
熱點(diǎn)七：商住區(qū)別管理業(yè)主可共同決定
新《辦法》第十一條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共同部分實(shí)施共同管理。申請(qǐng)分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意?！苯Y(jié)合新《辦法》第17條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)決議內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案變更手續(xù)?！?br />
律師解讀：在以往的規(guī)定中，對(duì)于小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域沒有進(jìn)行明確的區(qū)分，一個(gè)小區(qū)就是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。而實(shí)際中，因?yàn)槟承┬^(qū)存在商住混合、住改商等現(xiàn)象，造成了業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)高低爭(zhēng)議比較大。新《辦法》允許業(yè)主將同一小區(qū)內(nèi)不同用途的區(qū)域，通過分立或者合并的方式，分成不同的物業(yè)管理區(qū)域，按不同的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用。不但方便管理，而且有效地化解矛盾。