熱點解讀《北京市物業(yè)管理辦法》2010年10月1日起施行
伴隨著房價上漲，商品房交易成交量的激增，越來越多的業(yè)主進駐了自己購買的住宅。但隨之而來的是業(yè)主與物業(yè)之間矛盾的產(chǎn)生和激化。2007年《中華人民共和國物權(quán)法》的出臺與施行始對社區(qū)可能出現(xiàn)的一些問題和矛盾做出調(diào)整，2010年的《北京市物業(yè)管理辦法》（以下簡稱新《辦法》）則是賦予了廣大業(yè)主更大的維護自身利益和決策的權(quán)利。
2007年《中華人民共和國物權(quán)法》中賦予了小區(qū)業(yè)主委員會相當(dāng)?shù)臋?quán)利，甚至在必要時可決定更換物業(yè)管理公司。因此，作為物業(yè)公司當(dāng)然怠于協(xié)助業(yè)主甚至干涉成立業(yè)主委員會。這直接危害了各業(yè)主的利益，致使其合法權(quán)益不能得到有效保障。
律師解讀：新《辦法》針對這一弊端提出：2010年10月1日以后取得預(yù)售許可證的所有項目，在業(yè)主大會成立之前，或在業(yè)主大會籌備成立三個月內(nèi)，所有的物業(yè)服務(wù)責(zé)任都必須由開發(fā)商承擔(dān)。此處開發(fā)商承擔(dān)物業(yè)責(zé)任，該責(zé)任除包含其間的物業(yè)費用以外，還要把設(shè)施設(shè)備管理、物業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)人員管理等都具體承擔(dān)起來，而且所有的服務(wù)承諾事項都要落實在前期物業(yè)服務(wù)合同之中。即將成為業(yè)主的老百姓在同開發(fā)商簽訂購房合同時應(yīng)當(dāng)特別注意，前期物業(yè)服務(wù)合同也應(yīng)當(dāng)作為購房合同附件出現(xiàn)。今后，業(yè)主們與物業(yè)管理公司的不平等地位也有望得到改善。
熱點二：停車位吃緊，業(yè)主車優(yōu)先
隨著私家車的不斷增多，承受壓力的不僅是北京的交通，就連停車也成為不可忽視的問題。一些小區(qū)停車位不多，此時就會出現(xiàn)小區(qū)業(yè)主停車難的狀況。此時，就更要約束物業(yè)對于停車位的管理，不能再把本小區(qū)業(yè)主的這部分權(quán)利“出售”給其他人。
新《辦法》第三十二條規(guī)定：建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)在出售前依法辦理車庫、車位預(yù)售許可或者物權(quán)登記。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。
建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個月。建設(shè)單位調(diào)整租金時應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主協(xié)商。
業(yè)主以外的其他車庫、車位使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約關(guān)于停車管理的約定。
律師解讀：新《辦法》將物業(yè)對于小區(qū)內(nèi)的停車位管理細(xì)化為兩種情況：1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。2.建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要的基礎(chǔ)上，建設(shè)單位才可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，且租期不得超過六個月。這是首次制定專門條款來對小區(qū)停車位出租進行約束，但著實也是對小區(qū)業(yè)主最基本利益的有效保障。
熱點三：物業(yè)不得以業(yè)主未繳納物業(yè)費為由停水?dāng)嚯?/strong>
業(yè)主應(yīng)為欠繳物業(yè)費而被停水停電的事例屢見不鮮，這實際上是以不正當(dāng)?shù)氖侄纹仁垢鳂I(yè)主履行自己的義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主方的合法權(quán)益。很多業(yè)主抱怨，自己是因為對物業(yè)公司所提供的服務(wù)嚴(yán)重不滿才拒絕繳納物業(yè)費，但無奈又被物業(yè)以停水電的方法反制。
新《辦法》第三十三條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用，并依法承擔(dān)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。
律師解讀：新《辦法》就上述情況的解決提供了依據(jù)，嚴(yán)格制止了物業(yè)管理公司濫用權(quán)力和職務(wù)便利損害各業(yè)主的合法利益。任何物業(yè)服務(wù)、管理企業(yè)，都不得以業(yè)主欠交物業(yè)費為由，拒絕提供其依法應(yīng)當(dāng)提供的各項服務(wù)，包括停水?dāng)嚯?、停止供暖供氣等。物業(yè)公司提供水電等服務(wù)，也只是接受委托行駛部分權(quán)利，不得把該權(quán)力無限擴大以致?lián)p害業(yè)主權(quán)益。
熱點四：物業(yè)公司必須定期公布服務(wù)成本
新《辦法》第二十三條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門的規(guī)定，將服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算，業(yè)主提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務(wù)項目收支情況進行審計的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。
律師解讀：針對一直遭市民異議的“物業(yè)服務(wù)成本不透明”問題，新《辦法》中明確要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每一季度公示一次收支預(yù)算，在顯著位置曬曬自己的賬單成本。讓業(yè)主對自己交的物業(yè)費究竟花在什么地方了，做到心中有數(shù)，便于業(yè)主對物業(yè)服務(wù)進行監(jiān)督。
熱點五：業(yè)主可請第三方評估物業(yè)
新《辦法》第十條規(guī)定：業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進行物業(yè)共用部分查驗交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交七項材料。全體業(yè)主承接前應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分進行查驗，可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行查驗，全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進行查驗。
律師解讀：業(yè)主可以共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同，開發(fā)商必須配合辦理物業(yè)查驗交接工作。在全體業(yè)主承接前，需要第三方監(jiān)理機構(gòu)對前期物業(yè)進行查驗，只有在查驗通過后開發(fā)商才能把前期物業(yè)責(zé)任交出，這時業(yè)主大會這個真正的“主人”正式上崗,接過小區(qū)管理的重任，在這以后開發(fā)商就不再承擔(dān)物業(yè)費了。
熱點六：業(yè)主可以自管物業(yè)
新《辦法》第二十一條第二款規(guī)定：未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個人。
第十二條規(guī)定：業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項，事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。
律師解讀：這實際上是明確業(yè)主的物業(yè)自治權(quán)。一方面，以往物業(yè)公司都是開發(fā)商推薦或者指定，業(yè)主無法進行選擇，新《辦法》首次明確業(yè)主可以自行決定選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。另一方面，由于種種原因某些小區(qū)一直沒有選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新《辦法》允許未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的小區(qū)業(yè)主將各專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個人，如小區(qū)園林綠化、環(huán)衛(wèi)、保安等事項，可以通過業(yè)主集體授權(quán)業(yè)主大會單獨和相關(guān)單位或個人簽訂合同或合約進行管理。
現(xiàn)有法規(guī)對于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)事項管理都必須通過業(yè)主大會投票決定，重大事項則需要經(jīng)專有產(chǎn)權(quán)面積和人數(shù)都達(dá)到三分之二的多數(shù)業(yè)主同意方可實現(xiàn)。鑒于業(yè)主大會存在著開會難、表決難的實際問題，此次新《辦法》中明確了幢、單元、樓層業(yè)主的自治權(quán)，賦予他們可以共同決定本單位的物業(yè)事項的權(quán)利，提高了業(yè)主在物業(yè)管理中行使決策權(quán)的效率，滿足了多元化服務(wù)需求。
熱點七：商住區(qū)別管理業(yè)主可共同決定
新《辦法》第十一條規(guī)定：“業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共同部分實施共同管理。申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意?！苯Y(jié)合新《辦法》第17條規(guī)定：“業(yè)主大會決議內(nèi)容發(fā)生變更時，應(yīng)當(dāng)及時向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案變更手續(xù)?！?br />
律師解讀：在以往的規(guī)定中，對于小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域沒有進行明確的區(qū)分，一個小區(qū)就是一個物業(yè)管理區(qū)域。而實際中，因為某些小區(qū)存在商住混合、住改商等現(xiàn)象，造成了業(yè)主對物業(yè)費高低爭議比較大。新《辦法》允許業(yè)主將同一小區(qū)內(nèi)不同用途的區(qū)域，通過分立或者合并的方式，分成不同的物業(yè)管理區(qū)域，按不同的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理費用。不但方便管理，而且有效地化解矛盾。