“現(xiàn)在地產(chǎn)商是廠長+資本家，從事的是制造業(yè)，今后將轉(zhuǎn)型為服務(wù)業(yè)，演變成導(dǎo)演+制片人的角色?！痹诮照匍_的“2012鋼鐵中國·第二屆福建地區(qū)鋼鐵行業(yè)高峰論壇”上， 萬通控股董事長馮侖這樣形容開發(fā)商的身份轉(zhuǎn)換。馮侖表示，今后多年，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國的商用物業(yè)將進(jìn)入快速成長期。

在論壇上馮侖指出，“住宅等于房地產(chǎn)”的時(shí)代正在結(jié)束，從去年開始樓市已經(jīng)發(fā)生變化，住宅市場萎縮了10%~20%，但商用不動(dòng)產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)租金上漲了約30%。而根據(jù)國際發(fā)展的規(guī)律，人均GDP超過3000美元，房地產(chǎn)開始發(fā)展；當(dāng)人均GDP超過8000美元，房地產(chǎn)不再等于住宅，商業(yè)地產(chǎn)開始增多。他還特別提到：目前我國有20多個(gè)城市人均GDP已進(jìn)入這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

綜合衡量CBD及中關(guān)村商業(yè)物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，租金增長迅猛。此時(shí)此刻抄底商業(yè)地產(chǎn)正當(dāng)時(shí)。那么，在選擇商業(yè)物業(yè)投資的時(shí)候，我們需要考慮哪幾方面的問題呢？以下將結(jié)合TBD即將建成的全球第二大城市綜合體——珠江摩爾國際 中心項(xiàng)目進(jìn)行分析：

一、地理位置

商鋪的選擇其地理位置相當(dāng)重要。因?yàn)樯虡I(yè)是要靠氛圍來營造的。有一句話說得好：商鋪的投資第一要看地段，第二還是要看地段。從這句話里面實(shí)際上我們已經(jīng)很清楚地意識(shí)到，選擇商業(yè)物業(yè)的投資，地理位置相當(dāng)重要。例如：北京的王府井。有去過北京的人都知道，王府井是北京最大最旺的商業(yè)圈，其商業(yè)氛圍之濃不是一般的其他區(qū)域可以取代的。如果誰能夠在王府井商圈投資商鋪，不獲利的可能幾乎沒有。但是隨著傳統(tǒng)商業(yè)圈的成熟和飽和，新興的商業(yè)圈更加適合中小企業(yè)的生存發(fā)展，比如昌平TBD高端科技商務(wù)區(qū)的崛起以及珠江地產(chǎn)全力打造的全球第二大城市綜合體珠江摩爾國際中心，勢(shì)必為傳統(tǒng)商圈擠出企業(yè)以及創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)商業(yè)發(fā)展帶來聚集和便利。所以說，商業(yè)物業(yè)的投資，地理位置絕對(duì)占很重要的因素。

二、升值潛力

一個(gè)成熟的投資者，為什么會(huì)選擇商鋪的投資，其很大的原因是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)給商業(yè)物業(yè)帶來極大的升值潛力。而升值潛力大小又是選擇投資的根本。如何分析商業(yè)物業(yè)的升值潛力呢？第一我們要看環(huán)境。購物環(huán)境主要是指商業(yè)氛圍，而商業(yè)氛圍指的又是濃密的人氣以及由人氣所帶來的購買氛圍。第二要看未來規(guī)劃。作為投資者來說，所選擇的投資物業(yè)不但要看到當(dāng)時(shí)的商機(jī)，更要看到未來規(guī)劃給該區(qū)域帶來的潛在商機(jī)。而商機(jī)的分類有幾種，一是既時(shí)商機(jī)，二是穩(wěn)定商機(jī)，三就是未來商機(jī)。

珠江·摩爾國際位于昌平區(qū)北清路一號(hào)，地處TBD(中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)北部產(chǎn)業(yè)帶科技研發(fā)服務(wù)組團(tuán))核心區(qū)，是TBD內(nèi)唯一一個(gè)大型商業(yè)綜合體。

TBD計(jì)劃從2011年底開始建設(shè)，分為五期，2019年底完成。TBD按功能規(guī)劃為5個(gè)功能區(qū)，分別為：科技金融島、科技商務(wù)中心區(qū)、生命科學(xué)園、科技運(yùn)動(dòng)公園、京北數(shù)碼港、未來科技城。其中，包括神華集團(tuán)、中國商飛、國家電網(wǎng)、中國國電、中國海油、中國華能等15家央企已先期進(jìn)駐。TBD建成后將有百家大型企業(yè)進(jìn)駐，帶來超過15萬高新企業(yè)從業(yè)人員，規(guī)劃經(jīng)濟(jì)總量將在2020年趕超CBD。

三、投資回報(bào)的預(yù)測(cè)與計(jì)算

由于地產(chǎn)公司的優(yōu)勢(shì)，他們?cè)谶@方面的投資分析的眼光較為專業(yè)，他們會(huì)根據(jù)區(qū)域人口、整體環(huán)境、人流量、反映區(qū)域消費(fèi)能力的消費(fèi)指數(shù)、區(qū)域城建規(guī)劃對(duì)該區(qū)未來定位的影響等相關(guān)數(shù)據(jù)來分析所定投資物業(yè)的升值潛力及升值空間。運(yùn)用反推法來計(jì)算應(yīng)付的資金與將來收入的對(duì)比，一般情況下，只要租金大于銀行按揭供款并超過每月銀行供款數(shù)的20%的物業(yè)均可以作考慮。

與珠江·摩爾國際相似的華貿(mào)中心、萬達(dá)廣場等相對(duì)小體量的綜合體年均40%左右的租售增長速度相比，珠江摩爾國際相比之下有過之無不及。經(jīng)預(yù)測(cè)，珠江摩爾國際的小戶型出租回本年限在15年以內(nèi)。